הגלובליזציה של הנדל"ן: הפוליטיקה והפרקטיקה של השקעות נדל"ן זרות

מבוא

המאמר פותח בזיהוי ההשקעה הזרה בשוק הנדל"ן למגורים כסוגיה פוליטית מרכזית ההולכת ותופסת מקום בשיח האקדמי, הציבורי והממשלתי. השקעות אלו הפכו לא רק לכלי לגיוון תיקי השקעות פרטיים ומוסדיים, אלא גם לכלי ליישום תוכניות הגירה וחינוך בין-דוריות. מדינות ברחבי העולם מגיבות באופן שונה לתופעה, כשהן מאזנות בין רצון למשוך הון זר לבין הגנה על שווקים מקומיים ותגובה ללחץ ציבורי. בתוך הקשר זה, המאמר עוסק בשישה מחקרים אמפיריים שהתפרסמו בגיליון מיוחד זה, ומציע דיון מתודולוגי בארבעה אתגרים מרכזיים: סוגי משקיעים ונכסים, מערכות רגולציה, גיאופוליטיקה, ושונות מרחבית וזמנית.

סוגי משקיעים ונכסים

המחברים מבחינים בין משקיעים פרטיים לבין מוסדיים ובין סוגי נכסים שונים, כגון דירות חדשות בפרברים, קונדומיניומים יוקרתיים בניו יורק, ושטחים חקלאיים מסחריים. אחת הסוגיות המרכזיות היא הנטייה הציבורית והאקדמית לקבץ משקיעים שונים לקבוצה אחידה. עם זאת, יש חשיבות להבחנה בין קבוצות משקיעים כמו מעמד הביניים החדש (NMC), יחידים בעלי הון גבוה (HNWI), יחידים בעלי הון גבוה במיוחד (UHNWI) ואף יחידים בעלי הון גבוה קיצוני (UUHNWI).

המאמר מצביע על כך שהמניעים להשקעה חורגים מהשיקול הכלכלי גרידא, וכוללים שיקולים של הגירה, השכלה, קשרים משפחתיים ואף תרבותיים. מחקרים מתוך הגיליון עוסקים בהשקעות של משקיעים סיניים בסידני, בדרום קוריאה ובהונג קונג, ומדגישים את החשיבות של ידע מקומי, אתניות משותפת ורשתות חברתיות בהכוונת השקעות זרות.

מערכות רגולציה

המאמר דן במתח בין מדינות הריבוניות לבין השחקנים הפועלים בשוק הנדל"ן הגלובלי. מצד אחד, המדינות מקלות על השקעות כדי לעודד צמיחה כלכלית, ומצד שני הן מבקשות להגן על השוק המקומי באמצעות מגבלות ורגולציה. המאמר מביא כדוגמה את קנדה, אוסטרליה, סינגפור והונג קונג, שם ממשלות נקטו בצעדים שונים להגבלת ההשקעות הזרות או להסדרתן, לרוב תחת לחצים פוליטיים וציבוריים הקשורים לעליית מחירי הדיור ולנגישות לשוק.

באופן מעניין, המחברים מראים כיצד אותם שחקנים שמנצלים פרצות ברגולציה (כגון סוכני נדל"ן, עורכי דין, מתווכי הגירה ומנהלי הון), פועלים גם בהתאם למסגרות החוקיות שמדינות עצמן יצרו. במקביל, הם מדגישים את האופן שבו בית, עבור משקיעים מסוימים, הפך ממרחב מגורים ל"מיכל הון" לצרכי אגירה והגנה, לעיתים כחלופה לבנקים או לאפיקים פיננסיים מסורתיים.

גיאופוליטיקה

אחת התרומות המרכזיות של המאמר היא שילוב ההיבט הגיאופוליטי בתוך ניתוח ההשקעות הזרות. השקעות בנדל"ן בחו"ל, נטען, אינן רק פעולות כלכליות אלא גם אקט של מדיניות רכה. הדוגמה של רוסיה מדגימה כיצד המדינה משתמשת בהשקעות נדל"ן באירופה כאמצעי למיצוב אסטרטגי. מנגנון זה פועל דרך ייצוא של מערכות מימון, יצירת נוכחות פיזית באזורים זרים ובניית תדמית בינלאומית של עוצמה.

בדוגמה של הונג קונג וסין, נטען שהמושג "זרות" עצמו הופך לשנוי במחלוקת. ההשקעות של יזמים מהונג קונג בסין נתפשו תחילה כחלק מתרומה לפיתוח הלאומי, אך בהמשך עוררו ביקורת ציבורית בשל השלכות על יוקר המחיה ואובדן נכסים תרבותיים. תהליך זה מדגים כיצד הזרות יכולה להיות ממונפת פוליטית על ידי המדינה או החברה האזרחית.

שונות מרחבית ונתיבים זמניים

המאמר מדגיש כי אין נוסחה אחת לניתוח ההשפעה של השקעות זרות, משום שהתהליכים משתנים לפי הקשרים מקומיים. כך למשל, התופעה בלונדון שונה מזו בסיאול, סינגפור או סידני, הן ברמת התרבות, הן ברמת מבנה השוק, והן במערכות היחסים החברתיות בעיר. יש הבדל משמעותי בין ערים גלובליות מרכזיות לערים פריפריאליות או בינוניות, והבנת ההקשרים המרחביים וההיסטוריים חיונית לבחינה מדויקת של השפעות ההשקעה.

המאמר מביא את עבודתו של פאו על סינגפור, כדוגמה ליישום של מושגים תיאורטיים באופן מותאם. פאו משתמש במושג "תיקון מרחבי" מתוך התאוריה המרקסיסטית כדי להסביר כיצד המדינה הסינגפורית פועלת למשוך הון של העשירון העליון באמצעות ייעוד קרקעות, תוך יצירת קיטוב חברתי. המקרה של סינגפור מדגים כיצד ריכוזיות גבוהה במדיניות הקרקע יוצרת "מובלעות" של עושר המנותקות מהמארג החברתי המקומי.

סיכום

המאמר מצביע על כך שהגלובליזציה של שוק הנדל"ן היא תהליך מורכב, שבו כל השקעה, אף אם היא לכאורה פרטית, נטועה בתוך מערכות עמוקות של כוח, ידע, מדיניות והון. הוא מציע מסגרת אנליטית עשירה להבנת ההשפעות הרב-ממדיות של השקעות נדל"ן זרות, תוך הדגשה של הצורך בגישות מחקר מגוונות, רגישות למקום ולזמן, ושילוב בין ניתוחים כלכליים, תרבותיים ופוליטיים.

באמצעות מחקרים אמפיריים ממקומות שונים בעולם, המאמר מדגים את חשיבות ההתבוננות המורכבת במשקיעים כקבוצות מגוונות, לא הומוגניות, עם מניעים שונים ולעיתים סותרים. המסקנה הסופית היא כי תחום השקעות הנדל"ן הגלובליות דורש חשיבה מחדש על גבולות המדינה, על מושג הבית, ועל היחסים שבין הון לטריטוריה, במאה העשרים ואחת.

 

Rogers, D., & Koh, S. Y. (2017). The globalisation of real estate: The politics and practice of foreign real estate investment. International journal of housing policy, 17(1), 1-14.